买卖合同的效力是怎样

　　农村房屋买卖合同的效力的认定需要分情况，看是否在农村集体经济组织内部成员间的流转，所以并不是所有的合同都是有效的。因此，想必大家想知道关于农村房屋买卖合同的效力怎么样？接下来详细为您介绍！

　　一、农村房屋买卖合同的效力怎么样

　　1、农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。

　　2、本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，效力认定应慎重对待。国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者认为对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。

　　3、农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同，以认定无效为原则，以认定有效为例外。对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定”改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。“这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据国民法通则第六条”民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策“的规定，法院在司法中应当严格适用。

　　二、关于农村房屋买卖合同的效力认定问题分析

　　【案例】

　　1991年6月21日，原告罗女士及丈夫黄某与原某村农民王某签订了房屋买卖契约。王某由于农转非欲出售其房屋，所在村社无人购买，通过村社两级干部执笔，王某自愿将其位于该村的砖瓦房4间出售给拥有城镇户口的罗女士夫妻。黄某交付了3300元购房款，王某也将乡村房屋所有权证和土地使用权证交给了罗女士夫妻。双方签订的购房协议加盖了村公所、乡人民政府的公章，而且罗女士向县政府缴纳了契税198元，契税凭证上现业主的姓名已经变更为罗女士丈夫的名字，但未到相关部门履行过户手续。此后，罗女士一家人一直居住在该屋。2008年6月5日，该房屋所在的土地被政府征收，罗女士一家的宅基地面临拆迁，巨大的利益导致王某的家人与罗女士发生了矛盾，罗女士无法获得拆迁补偿款。2011年6月，罗女士起诉要求确认合同有效。

　　原告罗女士认为，1991年6月21日签订的购房协议是双方真实意思的表示，并经过了当时村公所及乡人民政府的同意，并向县人民政府交纳了契税，且原告已在该房居住近20余年。现因该房屋涉及拆迁补偿，被告得知后，无理要求对该房屋主张补偿利益，被告的行为违反了诚实信用原则，损害了社会公序良俗，请求依法确认房屋买卖合同有效。

　　被告王某认为，根据法律规定，农村房屋不能向城镇居民出售，当时将房屋卖给原告，仅是对房屋的处分，并没有涉及房屋所及的宅基地使用权，本案的买卖合同因违反法律应为无效。

　　[评析]

　　1、本案合同效力的分析

　　民法通则第五十五条规定，民事法律行为应当具备以下条件：行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益。本案中，签订合同的双方当事人均具有民事行为能力，主体适格。1991年王某出售房屋时，所在村社无人购买，在征得村社干部同意且由村社干部执笔书写买卖合同后，才卖给城镇居民罗女士，买卖协议上加盖村公所及乡人民政府的公章，就表明所在村社对罗女士取得该宅基地的使用权没有异议，出卖行为是王某的真实意思。事后，罗女士也按照规定向县政府缴纳了契税，并实际支付购房款，被告王某收取购房款后交出了房屋及权属证书，原告罗女士在该房屋居住20年，合同早已实际履行。

　　1992年最高人民法院《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定：“房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件，要求办理契税或过户手续的地方，还应依办理该项手续后，方能认定买卖有效。”该复函并未禁止城镇居民购买农村房屋。本案中，罗女士也确实缴纳了契税，且契税票据上已将现户主的名字变更，可以理解为双方买卖行为经过了相关部门的同意。因此，本案符合最高人民法院的复函精神。

　　本案应当适用双方签订合同时的法律或政策。在1999年5月之前，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋，根据法无禁止皆自由的原则，应当认定本案当事人的行为没有违反法律的禁止性规定，双方签订的买卖合同有效。

　　2、认定有效的社会效果利大于弊

　　首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在上世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款且入住多年，甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。本案中，房屋买卖发生在20年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系。如果认定本案无效，就会造成房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。买房者最后虽获得了一定的赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果是损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根源。

　　其次，注重实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。对城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记或履行了契税手续的;对出卖方已经转为城镇居民的;对那些买卖行为发生的时间较长，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建的，从保障当事人居住权和稳定社会关系的角度认定合同有效，这样更能为社会大众从情感上所接受，充满人文关怀的裁判也更能为社会所认可。

　　以上是法律快车小编为您整理的关于农村房屋买卖合同的效力怎么样的内容，由此可知，农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，是有效的，如果是城镇居民或者法人等组织机构间，买卖合同是无效。如其它疑问，欢迎向法律快车发布法律咨询。 

　　随着社会经济的不断完善与进步，房地产行业也做得越来越好，导致房价上涨，所以很多人想购买小产权房。那么小产权房如何买卖？小产权房买卖合同的效力包括哪些？小产权房购买的风险包括哪些？针对这几个问题下面为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。

　　一、小产权房如何买卖

　　1、看房：买卖双方相约实地考察房屋，并且初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项

　　2、查档：买卖双方拿着房产证原件或按揭合同原价前往档案大厦国土部门查房档案。

　　3、签合同：交易双方可以就房屋价格、定金、首期款等内容进行进一步协商，确认无误后，买卖双方签订合同。

　　4、公证卖方同担保公司一起到公证处进行公证，并委托担保公司办理相关事务。

　　5、资金监管及贷款申请： 买方支付首期款到银行资金监管账号，然后跟担保公司一起和银行签订资金监管协议及相关文件，并向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方，或者直接通知担保公司，时间大概在约7到8个工作日左右。

　　6、赎楼：买方支付担保费用后，担保公司会向原贷款银行申请赎楼，然后出具赎楼担保，并进行赎楼以及注销抵押登记手续。

　　7、过户：买方同担保公司去房地产产权登记中心办理过户手续，在递交房产过户申请后，担保公司领取回执。

　　8、缴费：买方同担保公司到相关部门缴费并领取新的房产证后，担保公司会带着房产证同银行在产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方。新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，时间大约在10个工作日左右。

　　9、交房：买卖双方办理房屋交接，以及水、电等费用的过户，买方领取钥匙。

　　二、小产权房买卖合同的效力

　　1、由于没有关于小产权房买卖方面的具体法律法规，现阶段各地法院对于有关小产权房买卖案件的处理也不尽相同。

　　2、有关小产权房买卖合同效力问题，全国没有统一、明确的法律规定和司法解释，各地法院为了地方审判的需要，相继出台了适用于当地审判实践的意见。

　　3、理论界关于小产权房买卖合同效力的学说主要有两种，"有效说"与"无效说"."有效说"即认为国家并未明文规定合法建造的小产权房不可以买卖，法无明文禁止即许可，故小产权房买卖合同有效；"无效说"则认为小产权房不符合国家规定，故买卖合同无效。

　　三、小产权房购买的风险

　　1、法律效力。

　　"小产权房"买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：

　　（1）对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

　　（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

　　（3）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

　　2、房产转让。

　　"小产权房"拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值也有一定影响。

　　3、政策风险。

　　购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

　　购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

　　4、监督缺位。

　　乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监督存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的没有资质，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

　　以上就是法律快车小编为大家介绍的关于“小产权房买卖合同的效力”的相关法律知识，最后需要提醒买小产权房的朋友，小产权房虽然便宜，但是风险也很大，大家一定要考虑清楚再购买。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您提供帮助。

　　回迁房是一种特殊的房产类型，在进行买卖的时候是有着一些不同于其他的房产的规定的，但是很多人都不知道回迁房买卖合同的法律效力的。下面就为大家带来回迁房买卖合同的法律效力是什么的相关内容，一起来看看吧。

　　一、回迁房买卖合同的法律效力是什么

　　只要买卖双方是经协商在平等、自愿基础上签订的回迁房买卖合同，系双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律强制性规定或社会公共利益，该房屋买卖合同应为合法有效。

　　依据《合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定。而根据《房地产管理法》第三十八条的规定：未依法登记领取权属证书的房产不得转让。

　　综上所述，因为《房地产管理法》只是说明不得转让，该条真实的立法意图不在于禁止转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。虽然回迁人未取得房产证，但对该房屋享有准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。在尚未取得房地产权证之前，享有买卖合同上的债权，当然有权对该债权进行转让。

　　相关知识延伸阅读：购买回迁房有哪些风险

　　回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10%。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议。

　　(一)业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

　　(二)业主手中只有发展商的回迁协议的，这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

　　二、回迁房购买手续

　　购买回迁房与购买商品房的手续是一样的。

　　1、凭拆迁证明和身份证签订购房合同并结算房款。

　　2、按合同规定交房款并取回发票。

　　3、凭拆迁证和购房合同等到房产交易中心大厅办理房产证手续。

　　4、视房屋面积大小减免部分或全部契税。

　　5、凭房产证和契证到国土资源局办理土地证手续。

　　三、回迁房注意事项

　　回迁房，在二手市场上市的回迁房约占整个二手市场的10% 。而这些回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证；另一种是业主只持有回迁协议。

　　作为第一种情况，即业主已经取得该商品小区的《房产证》。这些回迁房是完全可以做二手买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，《房产证》是房管局认可，并受其监督的。因此有《房产证》的回迁房都是可以正常在交易所过户转名，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

　　然而另一种情况，即业主手中只有发展商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。

　　因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

　　许多回迁房的业主都要求必须收取一定金额的订金，甚至先收80%~90%的楼款，作为客人购买该套房子的保证，余数则在真正过户交易后再付清，而由于业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，这对购买者来说具有一定的交易风险。部分的回迁房存在尚未有《房产证》的问题，或者当取得真正的《房产证》时，可能在面积上与当初的协议面积有差异而导致要补钱，这种种的因素，都导致在同一楼盘中的回迁房要比商品房便宜。因此，当你需要购买回迁房的时候，一定要注意该套房屋的产权问题以及相关细节，并尽量去一些有信誉的大型中介公司咨询，尽可能避免不必要的损失。

　　以上就是法律快车小编为大家带来回迁房买卖合同的法律效力是什么的全部内容。回迁房是一种特殊的房产，所以说在购房的时候要多注意了。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询法律快车的相关律师，他们会为你做出专业的解答。

　　房屋作为不动产在进行买卖的时候是要前往房管所办理过户登记手续的，如果要认定私人之间签订的房屋买卖合同的法律效力的，那么私人房屋买卖合同的法律效力是怎样的呢？阅读完以下为您整理的内容，一定会对您有所帮助的。

　　一、私人房屋买卖合同的法律效力

　　房屋买卖纠纷在我院所审理的诸多涉农民权益的财产类型案件中所占比例最大。但由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱，尤其涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门，导致在司法实践中法官理解和适用法律各异，同案不同判的情况时有发生。为此我院组织相关人员对所审理的农村房屋买卖纠纷进行分析，通过分析发现，对涉及农村房屋买卖合同效力认定存在三种意见：

　　1、对无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同认识比较一致，无权处分人签订的房屋买卖合同，房屋所有权人不予追认的，房屋买卖合同无效，双方当事人返还房屋和价款。

　　2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力问题，判决中存在两种观点：一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件，房屋没有办理过户登记，房屋买卖合同无效。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。

　　3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同是否有效存在较大的分歧。一种观点认为合同违反法律、行政法规强制性规定应为无效合同。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。

　　上述同案不同判的现象不但无法起到定纷止争的作用，而且损害司法部门的权威，造成极大的负面影响。为了统一执法尺度减少同案不同判现象发生，针对上述三个方面的问题，我院研究分析后认为：

　　1、无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同，权利人不予追认的无效，只有财产的所有人和有权处分该财产的人才能处分该财产。

　　2、房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件。理由是：一，从登记制度的设定目的来看，登记的作用在于公示，即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动，而非房屋买卖合同。二，从登记的法律性质来看，过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一，不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。总之，登记是土地使用权转移的要件，而非房屋买卖合同的要件，没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更，但是不影响房屋买卖合同的效力。

　　3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。理由是：

　　第一，合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地b转让严禁炒卖土地的通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。

　　第二，土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。

　　第三，从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。四，我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神，该法第32条规定，“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神，充分尊重农民的自主性，相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产，是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转，农村宅基地也应做相同理解。

　　二、房屋买卖合同应注意事项

　　1、房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　2、房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　3、交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　4、土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　5、市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　6、福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

　　7、单位房屋是否侵权

　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

　　8、物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　9、中介公司是否违规

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　10、合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

　　三、房屋买卖合同的管辖法院怎么确定

　　实务中，对于“不动产纠纷”范围的理解，主要有三种观点：一是认为凡涉及不动产的纠纷，包括物权纠纷、合同纠纷以及侵权纠纷等，都属于不动产纠纷。二是认为仅指不动产物权纠纷，不包括不动产债权纠纷。对于与不动产有牵连关系的如房屋中介纠纷、购房款纠纷等，不属于不动产纠纷。三是认为不动产纠纷应限制在因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷范围。

　　随着《民事诉讼法解释》的施行（2015年2月4日），该问题得到了统一。《解释》第二十八条规定：“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。”正确理解上述条文，需要注意的以下几点：

　　1、不动产纠纷仅限于部分物权纠纷。物权是指人们对物的占有、使用、收益、处分的权利，是财产权的一种。我国物权法将物权分为所有权、用益物权和担保物权。所有权是物权的完整形态，包含了物权占有、使用、收益和处分的全部功能。用益物权是以对物的使用收益为目的的他物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是以物的价值担保债权到期能够得到清偿的他物权，如抵押权、质权、留置权等。物权纠纷是基于物权关系而产生的纠纷，它与债权纠纷构成了民事纠纷的常见种类。

　　2、物通常分为动产和不动产两类。因不动产物权确认、使用、收益、处分和保护等发生的纠纷统称为不动产物权纠纷。实践中，区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义，例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》明确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠纷；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。

　　3、基于专属管辖属于强行性规定，不允许当事人通过合意进行变通，其适用范用范围应当尽可能限定在确有必要的范围内。因此《解释》将适用专属管辖的不动产纠纷限定在“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。除此以外的其他不动产物权纠纷，不适用专属管辖。

　　4、几类特殊合同纠纷适用专属管辖。在实践中，有些涉及不动产的合同纠纷具有一定特殊性，如农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，双方的争议除涉及合同的订立、履行等，还涉及当地的土地承包经营政策和房地产宏观调控政策，由不动产所在地法院专属管辖，有利于统一裁判尺度，有利予配合当地政府处理该类案件引起的群体性纠纷。又如建设施工合同纠纷，往往涉及建筑物工程造价评估、质量鉴定、留置权优先受偿、执行拍卖等，由建筑物所在地法院管辖，有利于案件审理与执行。

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　　对土地进行买卖其所有权的归属是不转移的，只是转移所有权中的土地使用权。因为土地的所有权是三权分置的，那么，土地买卖合同的法律效力怎么样的呢？我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解有关于此的问题。下面，请看详细介绍。

　　一、土地买卖合同的法律效力

　　农村土地禁止买卖，买卖合同没有法律效力的。

　　根据《土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　二、土地买卖合同书范本

　　甲方：

　　乙方：

　　经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：

　　（一）地块概况

　　１、该地块位于ｘｘ市××××，土地面积为×××平方米（折×××亩）。宗地四至及界址点座标详见附件。

　　２、现该地块的用途为商住用地，属开发用地。

　　（二）转让方式

　　１、甲方与乙方共同出资成立××房地产开发有限公司（以下简称合作公司），甲方以所售卖的土地作价ｘ万入股认缴注册资本，占ｘ股权；乙方以货币出ｘ万一次性出资注册资本，占ｘ股权。

　　２、甲方所出让的土地保证在合作公司营业执照下发后，一个月内办理完成土地过户至合作公司名下事宜。并确保该地块的容积率大于等于ｘ，绿化率不少于ｘ，建筑密度不小于ｘ，土地用途为商业、住宅用地。

　　２、土地的转让价为××万元／亩，转让总价为人民币ｘ万元。

　　３、乙方同意按以下时间和金额分四期向甲方支付土地价款：

　　第一期定金，地价款的ｘ％，计人民币ｘ万元，付款时间及条件：双方签订协议书，且已办好合作公司营业执照手续和完成货币入资。

　　第二期，转让土地在国土局登记受理办理过户于合作公司名下时，双方签订股份转让协议，乙方再行支付地价款的ｘ％，计人民币ｘ万元。

　　第三期，办结该土地的国有土地使用证后ｘ个工作日内支付地价款的ｘ％，计人民币ｘ万元，余下ｘ％的尾款待土地办理完规划许可证后十天内付清。

　　４、为保证前款第一期地价款的及时支付，甲方应先行办理合作公司购买转让土地的出让协议，以确保过户等工作的实施进度与本协议相吻合。

　　５、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。甲方愿意帮助乙方解决有关开发指标、税费返还及政策协调。

　　（三）违约责任

　　１、甲方诚邀乙方参与其×××亩土地的第三方转让事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还定金，计６７万元，甲方应在确认乙方不能取得该土块的土地使用权之日起ｘ个工作日内支付此款。

　　２、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的ｘ作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过ｘ个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。

　　３、甲方、乙方分别承担合作公司注册的相关费用。

　　（四）其他

　　１、在土地出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方另行承担。

　　２、乙方的开发建设应依法律、法规和规定办理有关手续。

　　３、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

　　４、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。

　　５、本协议经各方代表签字盖章后生效。

　　６、本协议一式四份，双方各执两份。

　　甲方（盖章）：

　　代表：

　　乙方（盖章）：

　　代表：

　　年月日

　　三、转让方未取得土地使用权证书转让合同的效力

　　第一种观点认为合同无效。《城市房地产管理法》第37条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书”这种观点认为，上述法律条款是对出让土地使用权转让行为的强制性规定，如果转让方未取得土地使用权证书，则土地使用权不得转让。《合同法》第52条第5项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此转让合同应认定为无效。

　　第二种观点认为合同有效。根据我国民事立法所依据的理论及具体条文，物权变动采取的是债权形式主义的物权变动模式，即债权契约加登记原则。在这种模式下，登记行为与债权合同是相互独立的两个行为，登记行为只是物权取得与转移的证明，其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物登记之时，属于合同的履行问题，不是合同的生效要件。这种观点认为：《城市房地产管理法》第37条、第38条是对土地使用权权属变动所作的强制性规定，针对的是登记行为而不是债权合同。如果转让方没有取得土地使用权证书而与受让方订立合同转让土地使用权，行政机关不得办理变更登记手续，其结果是出让方无法履行合同，而合同本身的有效性不受影响。笔者赞同这种观点的理论分析和对法律的解释，但却不同意其结论。

　　土地买卖合同的签订，从某种角度来说也就是土地使用权的转让合同。以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解土地买卖合同的法律效力是怎么样的这个问题。如果你还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您提供帮助。

　　房子的买卖对于我们每个人来说都是一件十分重要的事情，所以在买卖房屋的时候都需要签订相应的买卖合同。但是很多人都不确定自建房的买卖合同是否具有效力。下面就为大家带来自建房买卖合同的法律效力的相关内容，一起来看看吧。

　　一、自建房买卖合同的法律效力

　　在房屋买卖过程中，不管是城市里面的新建商品房，还是农村自建房屋，都有一个房屋买卖合同，那么，属于小产权房的农村自盖房屋买卖协议的效力该如何认定。如何认定农村自盖房屋买卖协议效力?以有效认定为原则，无效认定为例外;在1999年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。这一原则既严格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趋势，同时还综合考虑到了相关政策规章的特殊性及此类矛盾纠纷发生的原因力。认定有效的基本条件：

　　1、房屋买卖时，买方家庭成员中有农村集体经济组织成员的;

　　2、在1999年《土地管理法》第二次修正之前发生的农村房屋买卖;

　　3、出卖方的现有身份已经不属于当地农村集体经济组织成员的;

　　4、购买方在交易时符合农村宅基地使用条件或者已经审批使用宅基地的;

　　5、转让行为已经审批或者已经当地农村集体经济组织认可的;

　　6、相关宅基地已经国有化的;

　　7、同一房屋经过多次买卖，或者相关房屋已经大规模合法的翻建、扩建，已经无法与原有房屋区分的;

　　8、相关的房屋已经纳入拆迁范畴或者已经拆迁而不存在的。

　　笔者认为，符合上述任何一要件的农村房屋买卖，均不会损害国家利益、集体利益或者第三人利益，均应作有效认定，否则，只会给不诚信者的恶意得到法律的支持，从而破坏已经形成的市场交易秩序及社会主义新农村的环境稳定。例外，单独买卖宅基地的;并非为居住而进行买卖;1999年以后、尤其在2004年以后发生的农村房屋买卖均应一律认定无效。

　　二、买卖合同特征

　　1、买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。是有偿民事法律行为。

　　2、买卖合同是双务合同。在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务。而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。是双务民事法律行为。

　　3、买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立，不以一方交付标的物为合同的成立要件，当事人交付标的物属于履行合同。

　　4、买卖合同一般是不要式合同。通常情况下，买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。

　　5、买卖合同是双方民事法律行为。

　　三、买卖合同类型

　　分期付款

　　分期付款买卖，是指买受人将其应付的总价款，在一定期限内分次向出卖人支付的买卖合同。其特点在于，合同成立之时，出卖人将标的物交付给买受人，价款则依合同约定分期支付。除法律另有规定或合同另有约定外，标的物的所有权自出卖人交付时起转移给买受人。买受人应按期履行支付价金的义务，若未按期付款，应承担违约责任。

　　根据合同法规定，分期付款买卖的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

　　样品买卖

　　样品买卖，又称货样买卖，是指标的物品质依一定样品而定的买卖。当事人约定依样品买卖的，视为出卖人保证交付的货物与样品具有同一品质，其意义是出卖人提供一种质量担保。样品买卖的当事人应当封存样品，并可对样品质量作出说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使出卖人交付的标的物与样品相同，买受人仍有权要求其交付符合同种物通常质量标准的标的物。

　　试用买卖

　　试用买卖，又称为试验买卖，是指合同成立时出卖人将标的物交付给买受人试用，买受人在试用期间内决定是否购买的买卖。此类买卖合同常见于新产品的买卖。一般认为，试用买卖合同属于附停止条件的买卖合同，即在所附买卖条件成就前，出卖人应将标的物交付给买受人试验使用，最终是否同意购买取决于买受人的意愿。试用期间届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。

　　拍卖

　　根据我国拍卖法，拍卖是指以公开竟价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。具体地说，买卖公开进行，参加竟拍的人在拍卖现场根据拍卖师的叫价决定是否应价，当某人的应价经拍卖师三次叫价无人竞价时，拍卖师以落槌或以其他公开表示拍定的方式确认买卖成交。

　　房屋买卖

　　房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权依约转给买受人所有，买受人支付价金的买卖合同。房屋买卖合同与一般买卖合同的不同之处，在于房屋属于不动产，对于房屋买卖法律有如下特别规定：

　　1、房屋买卖合同需要采用书面形式，买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等约定于书面。

　　2、在城镇买卖房屋之所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付，也不发生权利转移效果。

　　3、出卖共有房屋或出租房屋时，其他共有人或承租人享有同等条件下的优先购买权。

　　以上就是法律快车小编为大家带来自建房买卖合同的法律效力的全部内容。正是由于这样的自建房具有独特性，所以我们在房屋买卖的时候一定要多多注意了。如果你还有更多的法律问题，欢迎咨询法律快车的相关律师，他们会为你做出专业的解答。

　　口头合同是合同形式中的一种，一般大部分存在于小型的买卖、服务或是消费之中，由于没有书面的限制，可能会有人不知道口头合同的法律效力是怎样的？因此，想必大家想知道，关于口头买卖合同的法律效力？接下来详细为您介绍！

　　一、口头买卖合同的法律效力

　　中国《民法通则》及《合同法》均允许当事人采用口头的形式缔约，即运用语言对话的方式订立合同。《民法通则》第56条规定：“民事法律行为可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定是特定形式的，应当依照法律规定。”《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”

　　可见，口头协议是合同形式中一种重要的表现形式。实践中，即时结清的买卖、服务和消费合同多采用口头形式。有关合同形式问题，中国的立场与国际通行做法基本一致，采取国际上通行的“不要式原则”，即认可法律特别规定以外的情形下口头协议的有效性。

　　二、口头合同生效的情形

　　只要其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，这个合同就成立并具有法律效力，受法律保护。

　　内容不违反法律和行政法规的强制性规定：

　　1、一方没有以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　2、双方不是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　3、双方不是以合法的形式掩盖非法目的；没有损害社会公共利益；

　　4、订立合同的主体具有民事行为能力和民事权利能力；

　　5、意思表示真实。

　　三、口头合同认定的标准

　　1、口头合同成立但不一定有效

　　合同生效意味着已经依法成立的合同在当事人之间产生一定的法律约束力，双方当事人享有合同约定的权利并承担合同约定的义务，如果违约则要承担相应的违约责任，包括继续履行、赔偿损失、支付违约金等。

　　根据我国合同法的规定，合同生效需具备实质要件和形式要件。其中实质要件包括当事人订立合同时须具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，合同内容及目的不违反法律或社会公共利益；形式要件是指对法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才能生效的合同，合同自批准、登记时生效。

　　在我国一些单行法中对合同的特殊形式有所规定，如房屋拆迁管理部门代管的拆迁补偿安置协议需采用公证形式，中外合资经营企业合同、国有土地使用权转让合同经批准后方能生效。那么对于这类法律、行政法规有特殊规定的合同，特定形式是否具备会直接影响其法律效力，如果采取口头形式订立此类合同，就无法使合同生效，但不影响合同的成立。

　　2、特定合同须书面形式订立

　　书面合同是以合同书、信件等客观、有形的形式承载双方当事人的约定内容。相对于口头合同而言，书面合同更有利于双方当事人深思熟虑、谨慎行事，同时在发生纠纷的情况下，能够作为一项客观证据，有利于事实认定和纠纷的解决。

　　以上是法律快车小编为您整理的关于口头买卖合同的法律效力的内容，由此可知，买卖中有许多采用口头形式，一般在认可法律特别规定以外的情形下，口头协议是具有法律效力的。如有其它疑问，欢迎向法律快车网站发布法律咨询。

　　对于房不动产买卖合同来说，我们一定要谨慎的签订，毕竟它涉及到的经济利益数额是毕竟大的。有关于它的效力的法律问题我们也有必要弄清楚哦。那么，不动产的买卖合同的效力是怎样的呢？我相信你对这个问题一定会产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解这个问题。下面，请看详细介绍。

　　一、不动产的买卖合同的效力是怎样的

　　不动产物权的变动必须经过登记才能生效，但是，买卖合同的效力与是否办理登记却没有必然联系。也就是说，没有办理登记的结果只是物权不发生变动，但买卖合同是有效的。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”

　　《物权法》的该条规定意在保护未违反义务的一方当事人的权益，如果未办理登记，而且买卖合同是成立并且生效，那么卖方就必须继续履行为买方办理过户登记的义务。如果事实上已经不能履行，卖方要向买方承担违约责任。

　　　二、正确认识房地产权属登记的法律功能

　　“按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段”，即行政机关或其委托的机构(如房产交易所)通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。

　　具体来说，房地产权属登记具有五个方面的功能：

　　1、公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。

　　2、公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。人。

　　3、管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。

　　4、警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。

　　5、效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。

　　三、房屋买卖合同有效条件

　　1．合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。

　　(1)一般主体要求。依《民法通则》规定，房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂，涉及标的金额较大，法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与，所签房屋买卖合同无效，除非事先经法定代理人同意，或者事后经法定代理人追认。

　　(2)特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序，现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制，必须符合特定要求。在商品房现售中，房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。在商品房预售中，预售方除具备上述条件外，还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求，就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格，应当宣告合同无效，赔偿买受方因此而遭受的损失。此外，政府确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房，仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房，机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。

　　2．房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释，民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此，因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等，皆非买卖当事人真实意思，原则上视为无效。因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为，亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力，当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效，不影响其他部分法律效力的，其他部分仍为有效。

　　3．房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策，遵守法律法规的强制性规定，不得损害社会公共利益，违反社会公共道德。否则，房屋买卖行为无效。例如，在房屋买卖活动中，我国法律法规明确规定，房屋买卖双方不得买卖土地，不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收，不得买卖拆迁房屋等。

　　以上就是法律快车小编的资料整理。我相信大家通过阅读以后，可以更加清楚了解不动产的买卖合同的效力是怎样的这个法律问题。效力的认定对于合同签订是至关重要的。如果大家还有其他法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您提供帮助。 

　　当国家发展的过程当中面临的拆迁的时候，我们经常会涉及到安置房的问题，在我们的日常生活当中，我们常因为房屋的买卖问题发生各种各样的纠纷，在购买房屋之前，我们就应该签订好相关的合同，接下来一起学习一下，安置房买卖合同效力是怎样的？希望能够解决您的问题。

　　一、安置房买卖合同效力是怎样的

　　1、拆迁安置房可以买卖，买卖合同合法有效只要是在国有土地之上建立的拆迁安置房，能拿到产权证的房屋就可以买卖。如果还没有办理出产权证，凭着拆迁安置协议也可以买卖，买卖合同合法有效，只是说风险比有产权证的大一些。

　　2、买卖合同只要符合一般买卖合同的生效要件即可，不论名字是叫买卖合同，还是买卖协议，诚信协议，本质都是房屋买卖合同，和名字没有关系。既然是合同，就要符合法律一般规定的买卖合同生效要件，不能使无权处分等等。上海市高级人民法院对拆迁安置房买卖有专门的法律解答和法院判决实例。

　　3、买卖合同只是债权，要想保住房屋一定过户到买家名下，还是要通过律师陪购，确保购买者的合法权益。任何合同都有风险，即使买卖合同有效，也还是需要聘请律师陪购。

　　二、拆迁安置房买卖的风险

　　1、家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能会起诉到法院解决，终确定的合法权益人是谁还无法确定；

　　2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证；

　　3、因交易时间漫长，房价变动可能性大，如果出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在过户交易前先行过户给他人，那么购买方就得不到房屋的产权，只能主张债权了；

　　4、在房屋过户前，也有可能会因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。

　　三、安置房买卖合同要注明哪些问题？

　　1、查看产权人的身份证件；房屋产权证上的产权人是一位还是几位共有？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。

　　2、在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。

　　3、购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实；房产面积多大；该房产用途是什么；是还是居住，或是其他；该房产有没有被司法机关和机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利。

　　通过法律快车小编的介绍，我们知道了安置房买卖合同效力是怎样的？安置房买卖合同效力合法有效。但是，任何涉及到合同的问题，我们都不应该轻视，否则将会给自己带来许多问题。当这些问题无法解决的时候，我们就应该寻求法律的武器，维护自己的合法权益，也感谢您的阅读。